איזה עלויות חבויות בתוך המשכנתא שלכם?

לפי הערכות הבנקים, סך המשכנתאות הגיע ב-2018 ל-60 מיליארד ש"ח וזאת לאחר גידול של 10% בהשוואה ל-2017. הנתונים ל-2019 כמובן עוד לא לגמרי ברורים, אך אפשר לשער במידה רבה של ודאות שלא יהיו שינויים מרחיקי לכת בענף המשכנתאות. למעשה, ביוני 2019 נרשם זינוק של 22% לעומת החודש המקביל ב-2017 והיקף המשכנתאות שנלקח בחודש הזה לבד עמד על כ-6 מיליארד ש"ח.

אם נכנסים לעובי הקורה, מגלים שמשכנתא ממוצעת אנשים לוקחים ל-22 שנה והיקף ההחזר החודשי עומד על כ-5,000 ש"ח. בתוך כך, המשכנתא הממוצעת טיפסה ביולי 2018 ל-728 אלף ש"ח וזאת על רקע העלייה במחירי הדירות והכישלון היחסי של תכנית מחיר למשתכן. מעבר לזה, כדאי לדעת שהיקף ההלוואה מייצג רק חלק קטן מהעלות האמיתית של המשכנתא.

החל מפתיחת תיק ועד השמאות: כל מה שאתם חייבים לשלם עליו

הדרך הנכונה לקחת משכנתא היא לחשב את העלויות הכלליות, את ההחזר החודשי ואת גובה הסכום בסוף התקופה. את החישוב הזה הכי קל לעשות עם מחשבון משכנתא, שלעיתים קרובות משמש גם לטובת משא ומתן ומיקוח מול הבנקים. עם זאת, המחשבון עצמו לא מכיל את העלויות הנלוות ואליהן צריך להתייחס בנפרד.

העלות הנלווית הראשונה למשכנתא באה לידי ביטוי בעמלת פתיחת תיק. זו לא עלות גבוהה ביחס לגובה המשכנתא, כי ברוב הבנקים גובה העמלה עומד על 0.25% מהלוואה. בנוסף, קיימת עמלת מינימום של 500 ש"ח ועמלת מקסימום שכל בנק רשאי לקבוע לעצמו. אין כיום בנק שלא גובה עמלה עבור הטיפול בתיק, אך ניתן להשתמש בנתון הזה כדי להתמקח על שאר התנאים ועל גובה הריבית.

בהמשך, הבנק ידרוש מכם להזמין שמאי לנכס מתוך רשימה שאותה הוא מחזיק. היתרון הוא שהמחיר שלוקח השמאי עבור לקוחות הבנק נמוך יותר מזה שהוא גובה באופן פרטי, מה גם שהעלות מתומחרת על בסיס עלות הנכס וכל בנק יכול להגדיר טבלה משלו. בתוך הטבלה, מה שצריך לבדוק זה את מחיר השמאות ביחס לעלות הדירה ואת הצורך בתשריט בית משותף שאותו ניתן לקבל בטאבו בתמורה לתשלום של עוד כמה עשרות שקלים.

קניית דירה, השלב הבא. צילום: שאטרסטוק

עניין עמלת הרישום בטאבו לא נהיר לחלק מנוטלי המשכנתאות ואפשר להתייעץ לגביו עם נציגי הבנק, השמאי או אנשי מקצוע. באופן עקרוני, כל מי שקונה דירה באמצעות משכנתא צריך לרשום הערת אזהרה עבור הבנק. את העמלה בגין הפעולה משלמים לטאבו וזאת לצד תשלום לעירייה בגין הנפקת תשלום על כך שאין חובות על תשלומי הארנונה.

כמה משלמים לרשם המשכונות ולעורך הדין?

כל בנק דורש לרשום משכנתא על שם הלווה ישירות מול גוף ממשלתי שנקרא "רשם המשכונות" ושייך למשרד המשפטים. רישום המשכנתא ולאחר מכן הוצאת האישורים על כך תעלה כמה מאות שקלים, שישולמו כאמור לרשם המשכונות ולא לבנק.

לבסוף, כדאי להכניס לחישוב של עלויות המשכנתא ורכישת הדירה גם את המחיר של ייפוי כוח נוטריוני ואת העלות של הצהרה מול עורך דין על כך שאין לכם עוד דירה (במידה וזה רלוונטי): הבנק דורש להחתים נוטריון על ייפוי כוח בלתי חוזר טובתו, מה שיעלה לכם כ-200 ש"ח, והוא יחייב אתכם לחתום על תצהיר של עורך דין על כך שאין לכם דירה שנייה – במידה ותיקחו משכנתא באחוזי מימון של מעל 50%.