ההבטחות, הסיכונים והבחירות שביניהם: כל מה שכדאי לדעת על פרויקט התחדשות עירונית

תחום ההתחדשות העירונית בישראל ממשיך לתפוס תאוצה בקצב מסחרר. בשנת 2024 בלבד אושרו כ- 165 תוכניות חדשות ברחבי הארץ, הכוללות למעלה מ-56,000 יחידות דיור. מדובר בעלייה של כ-40% בהשוואה לשנה שקדמה לה. גם במספר היתרי הבנייה נרשמה קפיצה חדה, עם עלייה של כ-60% בפרויקטים של פינוי-בינוי. 

כל הסימנים מצביעים על כך ששנת 2025 צפויה להיות שנת שיא נוספת, אך בזמן שהרשויות, העיריות והיזמים ממשיכים לפעול באינטנסיביות, כך גם הדיירים נדרשים לגלות ערנות רבה יותר. אומנם מבחינת רבים מהם מדובר בהזדמנות של פעם בחיים, אך עדיין מומלץ לפעול באחריות, לדעת לשאול את השאלות הנכונות ולהבין את האותיות הקטנות, אחרת כל טעות יכולה לעלות ביוקר.

דיירים סרבנים? זה עלול לעלות להם ביוקר

אחת התופעות השכיחות בפרויקטים של פינוי-בינוי היא סרבנות מצד חלק מהדיירים, כזו שלעיתים נדמית כבלתי מובנת. הרי לכאורה, לכולם יש אינטרס משותף והוא לקדם את המיזם כמה שיותר מהר, לשפר את תנאי המגורים ולהעלות את ערך הנכס. אך בפועל, כמעט בכל מתחם נמצא לפחות דייר אחד שמתנגד והסיבות לכך מגוונות.

עו"ד הודיה פישמן, שמייצגת דיירים בפרויקטים מורכבים, מסבירה מה עומד מאחורי הסירוב הזה, ואיך היא פועלת כדי להתמודד איתו בצורה אחראית ומכבדת.

"דיירים סרבנים קיימים כמעט בכל מתחם ולכל סירוב יש את הסיפור שמאחוריו. דייר סרבן הוא דייר בבניין שמסרב להצטרף להסכם עם היזם בפרויקט של התחדשות עירוני, למרות שרוב הדיירים כבר חתמו. חשוב לדעת שברגע שיזם מצליח להשיג את אחוז ההסכמות הקבוע בחוק, בפרויקט פינוי בינוי 66%, הוא רשאי להתחיל בהליכי תכנון והכנה לקראת היתרי בנייה. יחד עם זאת, כדי להתקדם לשלב הביצוע, נדרשת חתימת כלל הדיירים על ההסכם מול היזם. כאן בדיוק מתחילה לעיתים הבעיה. יש מי שמסרבים להצטרף בטענה שמה שמוצע להם אינו מספיק, התמורה אינה שוויונית או אינה תואמת את המצב הסביבתי או הפיסי של הדירה הקיימת למשל דורשים דירה בצד מסוים של הבניין, חנייה נוספת, פיצול של דירת התמורה ועוד. דייר סרבן, יכול לעכב את ביצוע הפרויקט כולו, עד שבית המשפט יכריע האם התנגדותו היא מוצדקת או לא. ככל שלא, הוא יאכוף עליו את ההסכם.  

עורך הדין שמייצג את הדיירים מלווה את התהליך מתחילתו ועד סופו ותפקידו  לוודא שההסכם מול היזם כולל את ההגנות על בעלי הדירות, כך למשל מתי ניתן לבטל את ההסכם או לבדוק מהן הבטוחות שהיזם נותן והאם הן מספיקות על מנת להגן על הדיירים גם לאחר מסירת הדירות, לוודא לוחות זמנים ברורים ומוגדרים בהסכם, כמו כן לוודא שכל דייר מקבל את מלוא הזכויות שמגיעות לו על פי חוק ו/או על פי התחייבויות היזם,  לוודא שכל תמורה תואמת את מצבו הספציפי של הדייר, למשל  נכות, צורך בדירה נגישה או שימושים ייחודיים בנכס כמו גינה צמודה. 

עורך דין שמייצג דייר סרבן, עליו לוודא שבאמת הדייר אינו מעכב את הפרויקט מסיבה שאינה מוצדקת, והוא עלול להיות חשוף אף לתביעת נזיקין. 

חשוב לדעת, כי החוק כן מכיר בזכות לסירוב, אבל אך רק בעילות מסוימות, ובראשן אפליה או חוסר שוויון מהותי בתמורות בין הדיירים, הדייר מקבל דירת תמורה קטנה יותר או שזכויותיו נפגעות, תנאי חוזה שאינם הוגנים, אין מענה לפתרון מגורים. חשוב באמת לבחון כל סוגיה לגופיה שכן במידה והסירוב לא עומד בתנאים אלו כגון סירוב ללא סיבה ברורה, התנגדות "סחטנית" על מנת להפעיל לחץ על היזם לקבל תמורות עודפות וכו' בית המשפט יקבל את התביעה שהוגשה על ידי כלל הדיירים כנגדו, יאכוף עליו את ההסכם, ואף עלול לחייב אותו בפיצוי כספי בגין הנזק שנגרם כתוצאה מכך. החוק למעשה מספק כלים משפטיים להתמודדות עם הסרבנות, על מנת להבטיח את הוצאתו של הפרויקט לפועל".

היזם מבטיח הרים וגבהות, אבל מה בדיוק כתוב בחוזה?

אולם לא רק דיירים סרבנים יכולים לגרום לבעיות בגלל דרישות מוגזמות, אלא גם יזמים עלולים להציע הצעות שאינן עומדות במבחן המציאות. "בתהליך בחירת היזם, ההמלצה שלי היא לבחור יזם מנוסה לאחר שהדיירים ערכו מכרז ובחנו את ניסיונו של היזם המוצע באופן מוכח, האיתנות והיכולת הפיננסית שלו להשלמת הפרויקט. כאשר הדיירים בוחרים את היזם יש לשים לב כי התמורות המובטחות הן ברות מימוש באופן שיבטיח את מימוש הפרויקט ועמידת היזם בהתחייבויותיו. לא פעם אנחנו רואים יזמים שמבטיחים תמורות לא ריאליות כמו שתי דירות גדולות וכו' עוד לפני שהחל שלב התכנון, לרוב, בעקבות לחץ של הדיירים שהגישה הרווחת אצלם היא שיזם שנותן יותר תמורות הוא היזם הנכון עבורם. למעשה שמים במרכז את חשיבות התמורות ולא את יתר המרכיבים הנוספים שדרושים להצלחת הפרויקט כפי שפירטתי" מספרת עו"ד הודיה פישמן. "לכן, לאחר בחירת היזם, אם בכל זאת נוטלים סיכון ומתקשרים עם יזם שנתן תמורות שעל פניו אינן ריאליות, חשוב לחתום על הסכם שנוסח על ידי עורכי דין הבקיא בתחום, כך שהחוזה יכלול תנאי מתלה שרק בהתקיימותו ייכנס ההסכם לתוקף, ואכן יבטיח את כל זכויות הדיירים לרבות במקרים בהם ועדות התכנון לא יאשרו את התמורות שהובטחו".

"נקודה חשובה נוספת, היא נקודת הגדרת זמנים בהסכם" אומרת עו"ד הודיה פישמן. אחת הפעולות הראשונות שמשרדה של עו"ד הודיה פישמן עושה כאשר נבחר לייצג דיירים בפרויקט של התחדשות עירונית הוא לוודא כי בהסכם הדיירים מול היזם יש לוחות זמנים ברורים שכוללים מועדי תחילת הפרויקט, מועדי פינוי הדירות, תחילת הריסה, התחלת בנייה, השלמת בנייה ומסירת הדירות החדשות.

"ללא מסגרת זמנים ברורה ומחייבת, הדבר עלול לגרום סחבת ועיכובים. בסופו של דבר, פרויקט פינוי בינוי הוא לא עוד פרויקט רגיל, ומדובר בתהליך מורכב. זמינותו של עורך הדין שמייצג את הדיירים היא לא פחות חשובה ולכן כחלק מהשיקולים בבחירת עורך דין יש לבחור עורך דין מקצועי, זמין ונחוש שיוכל לעבוד בשיתוף פעולה הדוק עם הגורמים בפרויקט ולהבטיח שהפרויקט מתקדם ללא עיכובים מיותרים ובהתאם ללוחות הזמנים שהוגדרו", עו"ד הודיה פישמן הוסיפה והסבירה.

לפעמים כל מה שצריך זו עוד עין מקצועית

"לאחרונה, פונים לא מעט דיירים שמגיעים למשרדנו ומבקשים ייצוג פרטני עבורם בפרויקט על אף שנבחר על ידי הדיירים עורך דין מטעמם" מספרת עו"ד הודיה פישמן הסיבה לכך ברורה, המוניטין שלה הולך לפניה, ורבים מבקשים ממנה חוות דעת מקצועית נוספת. "אני רואה בזה חלק מהתפקיד שלי", היא אומרת. "עין נוספת היא לא תמיד ביקורתית, אלא לפעמים היא פשוט מוסיפה ביטחון לדיירים. לא מעט מההערות שאני נותנת מוצאות את דרכן להסכם ובסופו של דבר הן מועילות לכל הדיירים בכללותם. בכל זאת מדובר בעסקה מאוד מורכבת, לכן כל שאלה ראויה לתשובה וכל ספק כדאי שייבדק". 

למרות הדרישה מצד רבים, עו"ד הודיה פישמן לא ממהרת להעניק ליווי לכל מיזם שעולה על הפרק. "אם אני לא מאמינה בפרויקט מסוים, אני פשוט לא נכנסת אליו. יושרה והגינות הם העקרונות שמובילים אותי, והם חלים על כל לקוח ועל כל עסקה. ואם אנחנו במשרד מוצאים כי פרויקט מסוים לא עומד באמות המידה המקצועיות והערכיות שאנחנו מחזיקים בהן, אנחנו פשוט נוותר על ההזדמנות, גם אם ההצעה הכספית גדולה", עו"ד הודיה פישמן סיכמה את הדברים.

הגישה העניינית, הרצון לפשר ולהוביל להסכמות, והמחויבות הבלתי מתפשרת להגנה על זכויות הדיירים, כל אלה הפכו את משרדה של עו"ד הודיה פישמן לאחד המוערכים בתחום ההתחדשות העירונית. הבחירה בה אינה מקרית. רשויות ציבוריות, בנקים מובילים, לצד שמאים, יועצי משכנתאות, אדריכלים, מפקחים, יזמים ומשקיעים, כולם בוחרים שוב ושוב לשתף עמה פעולה, מתוך אמון, ניסיון מוכח ויכולות מקצועיות שמספקות מענה אמיתי לעבודה היום-יומית והמורכבת שמביא עמו כל פרויקט.

למעבר לאינסטגרם של עו"ד הודיה פישמן לחצן כאן