בית נבנה ונגור בו

בשנים האחרונות מחירי הנדל"ן זינקו וגררו אחריהם עלייה בפופולאריות של רכישת "דירה מקבלן". כאשר רוכשים דירה "על הנייר", מחירהּ מוזל משמעותית, ובדרך כלל מובטחת השבחה של הנכס בסיום הבנייה. עם זאת, לא כל מי שקונה דירה בקי ומנוסה בכל הפרטים. קרן אוחנה, מעצבת פנים ויועצת פנג שואי, מתגייסת לעזרה ונותנת לכם טיפים ועצות לשדרוג דירת קבלן.

אנשים רבים רוכשים דירה "על הנייר" עוד לפני שקיים מבנה בשטח. במקרים אלה יש מקום רב לטעויות מפני שלמרבית האנשים אין ראיה מרחבית המאפשרת להבין את החלל התלת-ממדי מתוך הסתכלות על שרטוט דו-ממדי, וקשה להם מאוד להעריך את גודל החלל, להבין איך הרהיטים יסודרו ולעמוד על מיקום הנוף, כיווני השמש והאוויר. במקרה כזה כדאי להיעזר במעצב פנים שיציג את האינטרסים שלכם בעת הקנייה, יכין מודל תלת-ממדי וידאג לכך שתקבלו מוצר איכותי שיתאים לצרכים שלכם.

דירה בנווה גן ברמת השרון. צילום: גלית דויטש-דביר

תכנית מכר

רוב מי שקונים "על הנייר" נעזרים בתכנית המכר שמכין הקבלן. תכנית המכר הצבעונית היא לצורכי שיווק בלבד ולרוב אינה בקנה מידה אמיתי. במקרים רבים הרהיטים משורטטים במידות מינימאליות ובצבעים בהירים כדי לייפות את הדירות ולתת אשלייה של מרחב. שימו לב כי על מרבית תכניות המכר מצוין כי התכנית "אינה מחייבת" ביצוע בפועל, ומשמעות הדבר היא שהשרטוט אינו סופי והמידות יכולות להשתנות.

תכנית מכר היא מסמך ייצוגי בלבד וחשוב לאמת אותה מול המפרט הכתוב, שהוא המסמך המשפטי המחייב את הקבלן. בקשו בעת הרכישה שהקבלן יכין לכם מפרט אישי, שיפרט את כל התוספות והשינויים הדרושים, ואת המחיר הסופי שעליו תתמקחו. אנשים שאינם עושים כך, מגלים כי מחירם של שינויים ושל תוספות שנעשים לאחר הקנייה גבוה פי כמה מהמחיר מקורי.

שדרוג המטבח

בדירות קבלן ישנן מספר מגבלות שרצוי להביא בחשבון: עוד בזמן התכנון הראשוני, הקבלן נותן בלעדיות לחברת מטבחים. בדרך כלל שני הצדדים מסכימים על מטבח סטנדרטי, אך בפועל כמעט כל הקונים מעוניינים בשדרוג המטבח ומוסיפים כסף שאינו נכלל בעלויות המשכנתה.

הקבלן אמנם מאפשר לקונים לרכוש מטבח אצל חברה אחרת, אך מרבית הקונים אינם עושים זאת מפני שהזיכוי שמקבלים תמורת המטבח המוצע קטן מאוד. למעשה, הלקוח נאלץ לקבל את בחירתו של הקבלן. אפשר להוזיל את העלות הסופית אם לוקחים את הזיכוי הזעום ומזמינים מטבח אצל נגר פרטי טוב, שלרוב יהיה זול יותר.

בית בפרויקט קולוני פארק בבאר יעקב. צילום: אבשלום לוי

חומרים ומגבלות

ברוב הפרויקטים הלקוח בוחר מתוך חומרים שנחשבים לסטנדרט. לרוב הקבלן בוחר חומרים איכותיים כדי להימנע מתיקונים יקרים בעתיד, אך רצוי לבדוק שהחומרים אכן בסטנדרט גבוה, בייחוד חומרי הריצוף החשופים לשחיקה ולעומס רב.

בחלק גדול מהמקרים, החלק היחיד שהלקוח שותף לו בעיצוב הדירה הוא הדקורים בחדר האמבטיה ובמטבח. אם הלקוח חורג מהסטנדרט ובוחר בפסיפס או בזכוכית, הוא עלול לגלות שהוא נדרש להוסיף כסף רב על העבודה המיוחדת. שימו לב כי אין צורך לחפות באריחים את כל גובה הקירות, אלא אפשר להסתפק בשטח שעד גובה 1.2 מטר – גובה הברזים בכיור. בקשו על כך זיכוי מהקבלן.

שנת בדק

כל קבלן שבונה או משפץ, מחויב לשנת בדק שבמהלכה הוא מחויב לבקר בדירה, לבדוק את מצבה ולתקן כל סדק, נזילה או תקלה. הקבלן מחויב בתיקונים במבנה גם אחרי שנת הבדק. עדיף לצבוע את הדירה אחרי שנת הבדק, ואם מחליטים להשקיע בצביעה או בחיפוי רצוי לבחור חומרים גמישים ולדאוג שיהיו שאריות מהחומר למקרה שצריך לתקן. פרקט, טפט, שטיח מקיר לקיר, חיפוי אבן, לבנים, גבס או כל חומר אחר שמכסה את פני השטח של הדירה ימנעו מהדייר לגלות סדקים במבנה, ועלות התיקון תיפול בסופו של דבר עליו ולא על הקבלן.

הפתעות בדרך

לעתים קרובות לאחר שהקונה הסתובב בדירה הוא משנה את דעתו לגבי מיקומם של הקירות הפנימיים, נקודות החשמל או מיקום הכלים הסניטריים. חשוב לזכור כי הקבלן אינו מחויב לבצע שינויים, אך לרוב עושה זאת כדי לספק את הלקוח. חלק מהקבלנים יעשו שינויים בחינם ואילו אחרים ידרשו תוספת מחיר על כל שינוי. רצוי לבדוק עוד בתחילת הדרך באיזה סוג של קבלן מדובר, ולדרוש את השינויים בזמן המתאים.

אנשי מקצוע

רוב אנשי המקצוע המעורבים בבניית הדירה יהיו מטעמו של הקבלן. לרוב הקבלן יסכים שהלקוח יערב מעצב פנים מטעמו, והמעצב ייתן הנחיות מדויקות לגבי כמות נקודות החשמל והתאורה ומקומן, צורת המטבח ושילוב דקורים במטבח ובחדרי האמבטיה.

בפועל, ביצוע של כל שינוי שהקבלן לא לוקח על עצמו עלול להידחות עד אחרי קבלת המפתח. לפעמים מוצע ללקוח להעסיק איש מקצוע שמספק הקבלן, אך במקרים רבים מחירו גבוה יותר משל אנשי מקצוע חיצוניים ובלתי תלויים, ולכן עדיף לחכות.

תהליך הבנייה דורש סבלנות רבה. חשוב לזכור שמדובר במערכת הכוללת עשרות עובדים, מנהלים, מתאמים, קבלנים וקבלני משנה שמטרתם, בסופו של דבר, לעשות את עבודתם בצורה הטובה ביותר.